- آرشیو
- |
- عضویت در خبرنامه
- |
- درباره ما
- |
- |
-
- صفحه نخست
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- |
- شهرستان ها
- |
- تماس با ما
- |
- پیوند ها
- چرا سید ابوالحسن حسن زاده ؟
- ساعت جدید کاری برای ادارات اعلام شد
- مدیران با مردم ارتباط نزدیکی داشته باشند
- رفع مشکل استقرار شرکتهای دانش بنیان با تحقق مصوبه سفر رییس جمهور به خوزستان
- رسانه طراز انقلاب اسلامی یعنی نقد منصفانه، اطلاع رسانی شفاف و صادقانه و پرهیز از دروغ و تهمت
- بهره مندی از ظرفیت های فرهنگی انقلاب برای مقابله با اباحه گری بسنده می کند
- چرا به جای ساماندهی متکدیان؛ سیستمی افزایش پیدا می کنند؟!!
- انقلابات رنگی تحت الگوی جوکریسم
به روز شده در: ۰۱ آذر ۱۴۰۳ - ۱۳:۱۷
قال علی علیه السلام: انسان سه جا تغییر میکند: نزد صاحبان قدرت، روی صندلی قدرت و غنا بعد از فقر و هرکس تغییر نکند دارای خرد ناب و اخلاق مستقیم است. القُربِ مِنَ المُلوكِ ، و الوِلاياتِ ، و الغَناءِ من الفَقرِ ، فمَن لَم يَتَغَيَّرْ في هذهِ فهُوَ ذو عَقلٍ قَويمٍ و خُلقٍ مُستَقيمٍ
ریاست به دست کسانی خطاست، که از دست شان دست ها بر خداست...سعدی عافیت خواهی نظر در منظر خوبان مکن، ور کنی بدرود کن خواب و قرار خویش را(سعدی)
آن را که چنین دردی، از پای دراندازد، باید که فروشوید، دست از همه درمان‌ها(سعدی)
هر که دلارام دید ،از دلش آرام رفت، چشم ندارد خلاص ،هر که در این دام رفت
(سعدی)
کسی نیک بیند به هر دو سرای، که نیکی رساند به خلق خدای(سعدی) امام علی (ع): كسى كه دانشى را زنده كند هرگز نميرد.
آخرین اخبار
محمودرحیمی زند
آپارتمان نشینی فرهنگ خاصی رامی طلبد واین فرهنگ بدست نمی آیدمگراینکه قانون جامع وکاملی رابرای روابط بین مالکین وساکنین آپارتمان ها داشته باشیم تاحلال مشکلات ومعضلات مبتلابه آپارتمان نشینی باشد.
قانون فعلی تملک آپارتمانهای مصوب سال1343وآئین نامه اجرایی آن مصوب سال1347حدود50سال قبل تدوین شده که البته اصلاحات مختصری نیز درسالهای71,53و76 صورت گرفته که مفادآن باتوجه روبه گسترش بودن آپارتمان نشینی درکلانشهرها وحتی درشهرستانهای کوچک با ایجادمجتمع های مسکن مهرپاسخگومشکلات عدیده آپارتمان نشینی نبوده وقدرت اجرایی لازم راندارد.
لازم است نسبت به اصلاح وتجدیدنظرقانون تملک آپارتمانها بجهت رسیدن به اهداف زیر هرچه سریعتراقدام شود:
1- سروسامان دادن به مسایل ومشکلات حقوقی آپارتمان نشینی باتوجه روبه گسترش بودن آپارتمان نشینی
2- پیشگیری ازوقوع جرم ناشی ازمشاجرات,درگیری فیزیکی وناهنجاریهای موجود بین مالکین وساکنین مجتمع های آپارتمان نشین
3- جلوگیری ازبرخورد مالکین وساکنین مجتمع ها با مدیروهیئت مدیره مجتمع ها
4- کاهش پرونده های متشکله درنیروی انتظامی , شوراهای حل اختلاف ومراجع قضائی
5- اهمیت دادن به موجودیت هیئت مدیره مجتمع ها ودادن شخصیت حقوقی به آنهابرای حل وفصل مسایل قبل ازرجوع به شورا های حل اختلاف ومراجع قضائی
6- ارتقاء فرهنگ آپارتمان نشینی
آپارتمان نشینی به سه دسته زیرخلاصه میشود:
دسته اول: آپارتمان نشيني دربرج ها و شهرک ها
دراين مجتمع ها چون هيئت مديره ,مديروبازرس حقوق بگيرند ازنظرنگهداري وبهره برداري مجتمع ورعایت فرهنگ آپارتمان نشینی با توجه به اینکه مالکین وساکنین آن نیزازتمکن مالی خوبی برخوردارند وهمچنین اساسنامه وآیین نامه داخلی مدون وقابل اجرایی رادارند, مشكلات کمتری وجوددارد.
دسته دوم: آپارتمان نشيني درمجتمع های 4تا10طبقه(بالای 8واحد)
دراين مجتمع ها چون هيئت مديره ,مديروبازرس حقوق بگيرنيستند که ناشی از عدم تمکن مالی ساکنین در پرداخت حقوق میباشد وازطرفی مالکین بعلت وجـود مشكلات نگهداري و بهره برداري درمجتمع و نبود فرهنـگ آپارتمان نشيني براي عضويت در هيئت مديره وپذیرش مدیریت آن رغبتي نشان نميدهند و یک عده افراد دلسـوز و ایثارگردرطولانی مدت این مسئولیت رامی پذیرند ومتأسفانه بقیه بدون دغدغه ونگرانی می نشینند و درآرامش بسرمی برند وحتی قدردان آنان نیستند.
دسته سوم: آپارتمان نشيني درمجتمع هاي زير4 طبقه و8 واحد
دراين مجتمع ها بعلت عدم امكان انتخاب اعضا هيئت مديره و بازرس (بجهت كم بودن تعدادمالكين وساکنین) وعـدم مديريت صحیح ازنظر نگهداری وبهره برداري ساختمان و نبود فرهنگ آپارتمان نشيني دروضعيت نامطلوب تری قرار دارند.
باتوجه به مقدمه بالا برآن شدیم به مسایل ومشکلات آپارتمان نشینی در10فصل باطرح سئوالاتی مرتبط با مجتمعی که در آن زندگی میکنید بتدریج طی ده جلسه بپردازیم ودرنهایت نقطه نظرات کاربرانی راکه درهرفصل دست بگریبان مشکلات آپارتمان نشینی هستند جمع آوری وبه ریاست محترم قوه قضاییه ووزیرمحترم راه و شهرسازی جهت آگاهی ازمشکلات موجود آپارتمان نشین ها وضرورت تجدیدنظرواصلاح قانون مذکورمنعکس گردد.
فصل اول: مدیریت نگهداری وبهره برداری مجتمع
برای اداره نگهداری وبهره برداری مجتمع متناسب با تعدادواحدهای آپارتمانی لازمست ازوجودیک یاچندنفرازساکنین و مالکین بعنوان مدیر,اعضای هیئت مدیره وبازرس استفاده شود.این مدیریت چون دربسیاری ازمجتمع هابدون دریافت حق الزحمه ای صورت میگیردلذابایدبامدیریت آن همکاری شایسته ای کرد وقدردان آنان بودالبته دربرخی ازمجتمع هاکه از تعداد واحدهای بیشتر و تمکن مالی خوبی برخوردارند مدیر مجتمع را خارج ازمجتمع به استخدام درمی آورند.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیر مطرح میگردد:
1- آیاازمفادقانون تملک آپارتمانهای موجودمصوب سال1343وآیین نامه اجرایی آن مصوب سال1347آگاهی دارید
2- مجتمعی که درآن زندگی میکنیددارای چندواحدآپارتمانی میباشدوسرایداریانگهبان دراستخدام دارد
3- اداره مجتمع بوسیله یک یاچندنفرصورت میگیردوچه سمت هایی دراداره مجتمع دارند
4- انتخاب اداره کننده یااداره کنندگان(مدیر,اعضای هیئت مدیره وبازرس) ازطریق برگزاری جلسات مجمع عمومی مالکین وساکنین صورت میگیردیاتوافقی بدون برگزاری مجمع عمومی
5- اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع حق الزحمه دریافت میکنند
6- ازنحوه کار اداره کننده یااداره کنندگان رضایت دارید
7- ازتلاشهای اداره کننده یااداره کنندگان که بدون دریافت حق الزحمه فعالیت مینمایدقدردانی میکنید
8- بااداره کننده یااداره کنندگان متخلف مواجه وموضوع تخلف به مراجع قضایی منعکس شده وآیانتیجه ای حاصل گردیده
9- تمایلی به پذیرش مدیریت ویاعضویت درهیئت مدیره وبازرس مجتمع رادارید.درصورت عدم تمایل دلیل آن راذکرکنید
10ـ برای جلب پذیرش مدیریت وعضویت درهیئت مدیره چه پیشنهادی دارید
برای پرداخت هزینه های جاری نگهداری وبهره برداری مجتمع نظیرپرداخت قبوض آب ,برق وگازمشترک ,نظافت مشاعات, نگهداری تأسیسات گرمایش وسرمایش عمومی, حقوق مدیر,حقوق سرایداریانگهبان,نگهداری آسانسوروبیمه آن,بیمه سالیانه ساختمان دربرابرآتش سوزی و... نیازبه تأمین وجوه کافی میباشدکه بایدبموقع دراختیاراداره کننده یااداره کنندگان قرارگیرد عدم بموقع پرداخت شارژ ماهیانه, اداره کننده رابامشکل مواجه نموده وموجب ناکارآمدی مدیر شده ولطماتی را به مجتمع واردساخته وازطرفی افرادیکه شارژرابموقع پرداخته اند معترض میشوندو بناچاراداره کننده بایدبه مراجع قضایی مراجعه واوقاتی راصرف پیگیری دریافت شارژمعوق نماید.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- شارژ ماهیانه رابموقع پرداخت میکنید
2- شارژماهیانه مصوب جلسه مجمع عمومی مالکین وساکنین یاتوافقی بین مالکین وساکنین است
3- درصورتیکه اداره کننده مجتمع هستید آیامبلغ شارژرابموقع دریافت میکنید
4- درصورتیکه اداره کننده مجتمع هستیدکسانیکه مبلغ شارژرابموقع پرداخت نمیکنندویاچندماه معوقه دارند تحت پیگرد قانونی قرارگرفته اند ونتیجه این پیگرددرچه مدت زمانی حاصل شده است
5- درصورتیکه درمجتمع کم واحدزندگی میکنیدپرداختهای هزینه های عمومی نظیرآب ,برق ,گازوغیروچگونه صورت میگیرد
فصل سوم: پرداخت هزینه های عمومی خارج از شارژ ماهیانه
علاوه برهزینه های جاری که درشارژماهیانه اشاره شد معمولاقسمتهایی ازساختمان مجتمع دراثراستهلاک نیازبه تعمیر
و مرمت اساسی دارندنظیرایزوگام پشت بام, تعمیرات اساسی درخطوط اصلی لوله های آب,گاز,تأسیسات گرمایش و سرمایش عمومی, تعمیرات لازم وضروری تابلو برق وکابین آسانسور, نقاشی راه پله وپاگردها,دیواروسقف پارکینگ ها.نقاشی درب ورودی وپارکینگ و.... نیازبه تأمین اعتباروجه جداگانه ای خارج ازشارژماهیانه راداردکه دراین موردعده ای ازمالکین وساکنین از پرداخت آن خودداری ویا بموقع پرداخت نکرده ودربسیاری ازمواردمستأجرین ومالکین دراینموردتوافق ندارند واداره کننده رادردریافت وجه بلاکلیف میکنند.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- وجه اینگونه هزینه هارابموقع پرداخت میکنید
2- میزان هزینه موردنیازجهت انجام کارمصوب جلسه مجمع عمومی مالکین وساکنین یا توافق مالکین وساکنین میباشد
3- اداره کننده یااداره کنندگان درصورت عدم پرداخت بموقع مالکین وساکنین یاخودداری آنان ازپرداخت اقدام قانونی بعمل آورده ونتیجه ای حاصل شده
4- آیاصندوق اندوخته درمجتمع ایجادشده واخذمبلغ ماهیانه جهت واریزبه صندوق اندوخته ازمالکین وساکنین برای استفاده درهزینه های عمومی خارج ازشارژصورت گرفته
فصل چهارم: میهمانی درزمانهای استراحت ساکنین ومزاحمت های صوتی
برخی ازمالکین وساکنین بطورروزمره بدون توجه به آپارتمانهای همجوار اقدام به پخش سرسام آورموزیک ازدستگاههای صوتی وتصویری نموده وموجبات سلب آسایش دیگران رافراهم مینمایند. و همینطوردرمیهمانیهای موردی بهمین صورت عمل کرده ومیزبان با میهمانان درپاسی ازشب( بویژه ازساعت12شب به بعد) باهمهمه وسروصدا خداحافظی وخواب را بردیگران حرام میکنند وبراین تصورندچهاردیواری واختیاری درحالیکه این ضرب المثل مربوط به زمانی بود که درساختمان یک یادوطبقه وهمه ازاعضای یک خانواده زندگی میکردیم, لذا اززمانیکه آپارتمان نشینی راانتخاب نمودیم باید محدودیت هاومعذوریت های آن رانیزپذیرفت وتحمل نمود.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- درمجتمعی که درآن زندگی میکنید اینگونه مواردراشاهدهستید
2- بنظرشمابایدچگونه بااین نوع مزاحمتهابرخوردکرد
3- درصورتیکه اداره کننده مجتمع هستید برای رفع مشکل وتأمین آسایش ساکنان چگونه برخوردکرده اید
4- چنانچه موارددیگری ازمزاحمتهاراشاهدهستیداعلام کنید
فصل پنجم: گذاردن وسایل اضافی درراه پله ,پاگردها, مشاعات وپارکینگها
برای تسهیل دررفت وآمد دراه پله,پاگردها ومشاعات نبایدوسایل اضافی حتی دوچرخه بچگانه ,کفش هاو.... دراین مسیرها قرارداد, برخی از مالکین وساکنین درمحل پارکینگ که مخصوص فقط پارک اتومبیل است علاوه براتومبیل
وسایل اضافی قرارداده و منظره بدی راایجاد میکنندبه تصور اینکه مالک پارکینگ است وبه هرشکلی که بخواهدمیتواندعمل کند,درحالیکه این عمل برخلاف فرهنگ آپارتمان نشینی است وبرخی دیگرپارکینگ خودرابدلیل نداشتن اتومبیل تبدیل به انباری میکنند که این موضوع نیزخلاف مقررات بوده وغیرمجازاست.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- دررمینه گذاردن وسایل اضافی درراه پله ها ومشاعات موردی داشته اید
2- درپارکینکها علاوه براتومبیل وسایل اضافی نیزدیده شده است
3- چنانچه اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع هستید چگونه دررفع مشکل اقدام نموده اید
4- ازپارکینگ های موجودمجتمع شمابدلیل فقدان اتوموبیل پارکینگ تبدیل به انباری شده است
5- آیامالکین وساکنین اتومبیل خودرادرمحل مشخص ثبت شده درسندمالکیت پارک میکنند
6- درموردپارکینگ ها چنانچه به مشکلات دیگری برخوردکرده اید مطرح کنید
فصل ششم: ترکیدگی لوله های آب,فاضلاب,لوله های شوفاژو نشت آن به دیگر واحدها و مشاعات
اتفاق می افتددرایام مسافرت وحتی درایامی که درآپارتمان حضورداریدباترکیدگی لوله های آب,فاضلاب,لوله های شوفاژ ونشت آن به واحدهای همجوارومشاعات مواجه شده ودراین ارتباط آپارتمان های همجواردستخوش خساراتی شوند. دراینجا لازمست آپارتمانی که موجب این حادثه شده, خسارات وارده به آپارتمانها ومشاعات آسیب دیده راجبران نماید. بدیهی است درمورد جبران خسارت وارده به مشاعات, اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع بایستی پیگیرموضوع باشد.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- موردی درزمینه هایی که اشاره شدداشته اید
2- واحدمربوطه درتعمیرواصلاح محل آسیب دیده اقدامی نموده است
3- درصورت عدم توجه به موضوع,آپارتمانی که موجب خسارت شده وحاضربه تأمین خسارت نشده اقدام قانونی صورت گرفته وچه نتیجه ای حاصل شده
4- چنانچه اداره کننده مجتمع هستیددرصورتیکه خسارت به مشاعات صورت گرفته چه اقدامی انجام شده
فصل هفتم: تعمیرات اساسی وبازسازی آپارتمان
برخی ازمالکین وساکنین درمواردی که لازمست اقدام به تعمیرات اساسی ویابازسازی آپارتمان خودنمایندبایدبه نکات زیر توجه کنند:
الف - مالک آپارتمان قبل ازشروع بکاربایداداره کننده یااداره کنندگان مجتمع رامطلع سازد.
ب – برای حفظ مسیرمشاعات نظیرداکتهای عبورلوله های آب ,گازولوله فاضلاب اصلی,کابلهای برق ,تلفن ,آنتن
وغیروتوجه نموده وهمچنین ازعملیاتی که موجب تضعیف بنای مجتمع شودخودداری نمایندواجرای عملیات بازسازی بایدزیرنظر کارشناس متخصص صورت گیرد,ومالک بایدفردمتخصص ناظربراجرای عملیات راقبل ازشروع بکاربه اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع کتبامعرفی نماید.
پ - زمان اجرای کاربایدطوری درنظرگرفته شودکه موجب سلب آسایش ساکنین نگردد.بهترین زمان ممکن 8تا12 صبح و14تا18عصروجمعه ها تعطیل خواهدبود.
ت - دراجرای تخریب ازچکشهای مکانیکی که ایجادارتعاش وصدای نابهنجاردارنداستفاده نشود
ث – ازتعویض ونصب دروپنجره جدیدمغایربادروپنجره های موجودنمای ساختمان خودداری شود
ج – حمل نخاله های ساختمانی حاصل ازعملیات بایددراسرع وقت صورت گرفته وازانتشارخاک درمشاعات نظیرراه پله پاگردهاو... مجتمع جلوگیری شود
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- درموردزمان اجرای عملیات اعلام نظرکنید
2- موردی از عملیات بازسازی وتعمیرات اساسی آپارتمانی رادرمجتمع خودداشته اید
3- اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع به بندهای مورداشاره بالاتوجه داشته واقدام لازم رابعمل آورده است
4- مالکینی که اقدام به بازسازی نموده اندآیاتغییری درنمای ساختمان مجتمع داده اند
5- چنانچه مشکل دیگری دراین ارتباط بوجودآمده مطرح کنید
فصل هشتم: حفظ نمای مجتمع به هرشکلی که ازابتدا بوده است
برخی ازمالکین نسبت به نصب پنجره روی تراس(باطرحهای مختلف) خودمشرف به نمای ساختمان یاتعویض نوع ,شکل ورنگ پنجره به سلیقه خوداقدام مینماینداین امرموجب بدمنظرشدن نمای ساختمان میگرددواین کارمجرمانه وخلاف قانون است وچنانچه اداره کننده یااداره کنندگان بخواهند به مراجع قانونی مراجعه نمایندآنهم باهزینه های دادرسی وحق الزحمه کارشناس رسمی ووکیل مدافع واتلاف وقت اداره کننده ای که بدون حق الزحمه فعالیت مینمایدماهها بطول می انجامد. لذااینگونه مالکین لازمست بااداره کنندگان همکاری وتبعیت کنند.
یکی دیگرازعواملی که به نمای ساختمان لطمه میزندبرچسب های تبلیغاتی شرکتهاست که همه رابستوه آورده ودرب ورودی وپارکینگهارابدمنظرنموده وهمه ساله بایدمحلهای زخمی شده دراثرکندن برچسب هارانقاشی نمود وهیچ برخورد قانونی بااین شرکتهاصورت نمیگیردکه این موضوع نیزازمعضلات عمده مجتمع هاست.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1- چنانچه اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع بااینگونه تغییردرنما مواجه شدندآیا موفق به قلع وقمع عملیات صورت گرفته شده اند.
2- چنانچه موارددیگری ازتغییردرنمارااشاهدبوده اید اعلام نمایید
3- دلیل سوء استفاده متخلفین با اینکه میدانند اجرای تغییردرنما موجب بدمنظرشدن نمامیشودچیست
4- ایاازسوی اداره کننده یااداره کنندگان درموردجلوگیری ازنصب برچسب توسط شرکتهااقدامی صورت گرفته است
فصل نهم: برگزاری جلسات مجمع عمومی عادی وفوق العاده مجتمع
معمولابرای انتخاب مدیرویااعضای هیئت مدیره,بازرس وسایرمواردیکه که دردستورجلسه دعوتنامه شرکت درجلسه مجمع عمومی عادی جهت اطلاع مالکین وساکنین ذکرمیشودمجتمع هرسال یکبارجلسه مجمع عمومی عادی ودرمواقع اضطراری جلسه مجمع عمومی فوق العاده برگزارمیشودمتأسفانه حداکثرمالکین وساکنین درجلسه نوبت اول مجمع عمومی شرکت نمیکنند ومجبوربه دعوت ازآنان درنوبت دوم وسوم میشود, این امرباعث اتلاف وقت وموجب دلسردی وناکارآمدی اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع میشود. وازطرفی باحضورحداقلی افراددرجلسه مجمع عمومی نوبت سوم نمیتوان افراد جدیدی رابرای اداره مجتمع انتخاب نمود.
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1ـ دلیل عدم شرکت درجلسات رااعلام نمایید
2- بنظرشمامنطقی است تعدادی ازمالکین بدون دریافت حق الزحمه مادام العمرمسئولیت داشته باشند
3ـ بنظرشماچه بایدکردکه تمامی مالکین درجلسات مجامع عمومی مجتمع شرکت نموده واحساس مسئولیت کنند
4-دلیل عدم پذیرش مدیریت یاعضویت هیئت مدیره مجتمع چیست
فصل دهم : تبدیل واحدمسکونی به تجاری یادفاتردرمجتمع های مسکونی
درمجتمع های مسکونی بدلایل زیرنبایدواحدمسکونی به مطب پزشک,دفتروکالت,داروخانه,دفتراسنادرسمی وغیرو تبدیل شود:
الف – افزایش رفت وآمدمراجعین که درنتیجه موجب سلب آسایش وآرامش ساکنان میگردد
ب – استهلاک سریع آسانسوربلحاظ استفاده بیشترازآن
پ – وروداحتمالی سارقین وافرادشروربه مجتمع بعلت بازماندن درورودی مجتمع
ت – سروصدای مراجعین وآسیب رساندن به قسمتهایی ازبنادرزمانهاییکه مراجعه کننده ازکاریکی ازدفاتروغیروناراضی باشد
دراین فصل سئوالاتی بشرح زیرمطرح میگردد:
1ـ درمجتمع مسکونی شما واحدی وجوددارد که تغییرکاربری داده است
2ـ ازسوی اداره کننده یااداره کنندگان مجتمع مسکونی برای جلوگیری ازاین تغییرکاربری اقدامی صورت گرفته است
3ـ تغییرکاربری چه تبعاتی درمجتمع مسکونی شما داشته است
