مـسکن و ساخت و ساز در خوزستان ؛ چالش ها و راهکارها + تصویر

در ابتدای این نشست ، امید حلالی مدیرمسئول روزنامه فرهنگ جنوب در چند بخش باب بحث را گشود. بخش اول ، وام های جدید مسکن بود و سپس به موضوع مسکن مهر و وضعیت آن اشاره کرد و در نهایت نیز عواملی را برشمرد که بر قیمت مسکن تاثیر گذار است از جمله : مذاکرات هسته ای. عمده مباحث مطرح شده توسط امید حلالی در ذیل می آید:

بی شک ابلاغ جدید وام و تسهیلات مسکن ، ذهن ها را به این سمت می برد که تحولاتی در بازار مسکن بوجود خواهد آمد، زیرا استفاده از این تسهیلات یکی از راه های خانه دار شدن عمده جمعیت جوانان است. در این بین چیزی که باقی می ماند بازپرداخت اقساط وام 80 و 60 میلیون تومانی است که به اعتقاد همگان و طبق آنچه بانک مرکزی اعلام کرده است تقریبا دو برابر این مبلغ و طی دوازده سال باید بازپرداخت شود. از طرف دیگر بسیاری منتظر نتیجه مذاکرات هسته ای هستند که با اتمام مذاکرات و آگاهی از نتایج آن ، این مردم اند که تصمیم می گیرند در این بازار سرمایه گذاری کنند یا خیر.

در بخش مسکن مهر نیز توجه به این نکته ضروری ست. دولت احمدی نژاد توجه ویژه ای به بازار مسکن در قالب مسکن مهر داشت. در آن مقطع زمانی در شهرهای مختلف خوزستان شاهد کلنگ زنی و ساخت مسکن بودیم. در دوره ای که نیکزاد وزیر راه و شهرسازی شد چون آدم اجرایی و پرکاری بود به این امر سرعت بخشید ولی در کلیت ، آن چیزی که از مسکن مهر در افتتاح پروژه ها مد نظر بود به نتیجه نرسید و عملا آن انتظاراتی که از این طرح می رفت برآورده نشد.

 

بهرام نوذری نماینده اتاق اصناف از دیگر حاضران این نشست بود و موضوعات مختلفی در حوزه مسکن و صنعت ساختمان مطرح کرد که در برگیری آن از مسکن مهر بود تا انتقاد از عوارض بالای شهرداری در ساخت و ساز و همچنین انتقاد از نرخ بالای خدمات نظام مهندسی ساختمان. نظرات ایشان در این نشست در ذیل می آید:

در کلانشهر اهواز خریداران مسکن مهر دو دسته شدند ؛ یک سری افرادی که برای فرزندان خود می خواستند خانه بخرند و یک سری هم خانواده هایی بودند که مستاجر و یا بدون مسکن بودند و مبادرت به خرید مسکن مهر کردند. اما این طرح علیرغم اینکه در ابتدا طرحی موثر به نظر می رسید اما باعث شد بازار مسکن با اتفاقات متعددی مواجه شود. در حال حاضر نیز بر اساس سیاست های بانک مرکزی و دولت ، وام 60 و 80 میلیون تومانی قرار است به متقاضین خرید مسکن داده شود که قطعا بازپرداخت آن ماهیانه بالای یک میلیون تومان است. حال این سوال مطرح می شود : آیا واقعا جوانی که حقوقش ماهیانه 900 هزار تومان است می تواند به این تسهیلات دل خوش باشد و از عهده ی باز پرداخت آن برخواهد آمد؟! اگر این وام ها ماهیانه بازپرداختی معادل 300 هزار تومان داشته باشد آن وقت می شد به خانه دار شدن جوانان خوش بین بود. بنابراین معتقدم تسهیلات جدید با این شرایط نمی تواند افراد بی خانه را صاحب مسکن کند و آن طور که باید و شاید استقبال از این وام نخواهد شد.

متاسفانه در برهه ای شاهد دلالی در خرید و فروش وام مسکن بودیم. به طور مثال یک خانواده پنج نفره ، پنج سپرده در بانک مسکن باز می کردند و پنج وام نصیب شان می شد و هر وام را بین دو تا سه میلیون می فروختند و در عرض شش ماه 15 میلیون تومان نصیب شان می شد. در واقع شاهد نوعی دلالی در این عرصه بودیم. ضمن آنکه اوراق مشارکت بانک مسکن نیز مدام در حال گران شدن است. با این تفاصیل به نظر می رسد کسی در راستای خانه دار شدن جوانان فکری اساسی نکرده است.

گرانی مسکن در اهواز چند عامل دارد و عمده ترین آن ، گرانی خدمات نظام مهندسی ساختمان، عوارض بالای شهرداری و تسهیلات نادرست بانک ها با سودهای کلان است. در رابطه با مسکن مهر نیز باید گفت که در مسکن مهر هزینه های بالایی صورت گرفت اما منتج به نتیجه نبود. در حال حاضر چاره کار در این است که شیرین شهر و شهر رامین تکمیل و به اتمام برسد و به روش های مختلف مردم را راغب به سکونت در این دو شهر نماییم. راه های مختلفی در این خصوص وجود دارد. یکی از راه های آن ، تکمیل زیرساخت هاست و با توجه به فاصله زیاد از اهواز ، در حوزه حمل و نقل و مترو نیز باید سریع تر چاره ای اندیشیده شود.

فرشید پورحاجت رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان خوزستان نیز از دیگر مدیرانی بود که حضوری فعال در گفت و گوها داشت. فرشید پورحاجت در ابتدای نشست ، گریزی به مسکن مهر زد و در رابطه با جانمایی و ایرادات آن سخنانی بیان کرد و سپس به ظرفیت های خالی کلانشهر اهواز در ساخت و ساز و زمین های بلاتکلیف و غفلت متولیان از این ظرفیت ها اشاره نمود. وی به موضوعاتی همچون لزوم ترغیب مردم به خرید مسکن در شهرهای جدید ، انتقاد از عدم نظارت بر سازمان نظام مهندسی ساختمان و افزایش بدون دلیل نرخ ها ، تسهیلات بانکی، سیاست های اشتباه بانک مسکن و ... اشاره نمود و راهکارها و پیشنهادهای عملیاتی نیز برای بهبود اوضاع ساخت و ساز و رونق مسکن ارائه کرد که در ذیل می آید:

 بحث جانمایی مسکن مهر اهواز را هیچ کسی تائید نمی کند. در واقع بی رونقی  شهرهای جدید رامین و شیرین شهر به جانمایی نامناسب آن بر می گردد. تنها هدف دولت احمدی نژاد در حوزه مسکن ، صرفا ساخت مسکن بود اما هیچ توجه و کار کارشناسی به بحث جانمایی مسکن مهر نشد و اکنون پس از هفت سال شاهد این هستیم که مسکن مهر بی نتیجه مانده و ایرادات فراوانی بر آن وارد است.

معتقدم دولت قبل در ساخت مسکن قدری زیادروی کرد. در آن مقطع زمانی ، قرار شد سالانه هزار میلیارد تومان در این زمینه هزینه کند و به همین دلیل بدون پشتوانه اسکناس چاپ کرد و از یک میلیون و پانصد هزار واحدی که تحویل داد با برنامه ریزی های صورت گرفته قرار بود سالانه بتواند 3 هزار میلیارد تومان برگشت پول داشته باشد اما متاسفانه این موضوع در خوزستان به نتیجه دلخواه نرسید. به عبارتی بهتر ، می توان گفت که هم نیازسنجی و هم جانمایی مسکن مهر در برخی شهرهای خوزستان اشتباه بود. از دیگر ایرادات مسکن مهر این است که در بحث شناسایی پیمانکاران در زمینه ظرفیت سنجی ، دقت کافی به عمل نیامد و عملا می خواستند به هر طریق و شیوه ای کار را به سرانجام برسانند. از طرفی بحث تحریم هم کمر تولید را شکست و پیمانکاران را به چالش کشاند و 30 درصد مسکن مهری هم که در خوزستان استارت آن زده شد بدون متقاضی رها شد.

در هشت سال اخیر ، شورای مسکن خوزستان و متولیان امر هیچ فکری برای ارائه خدمات و تکمیل زیرساخت ها در مسکن مهر نکردند و همین امر موجب شد انگیزه متقاضیان برای حضور در شهرهای جدید روز به روز کمتر شود. وقتی به زیرساخت ها و نحوه ارائه خدمات در دو شهر رامین و شیرین شهر نگاه می کنیم ، می بینیم عملا  اقدامی انجام نشده است. پس طبیعی است که هیچ فردی رضایت ندهد امکانات موجود در اهواز را رها کند و به 30 کیلومتری کلانشهر و دور از امکانات برود.

کلاشهر اهواز به گفته صاحبنظران و کارشناسان امر ، ظرفیت اسکان جمعیت دو میلیون و سیصد هزار نفری را دارد. پس چرا با این ظرفیت باید میلیاردها تومان جهت ایجاد شهرهای جدید هزینه می شد؟! موضوع مهاجرت سرریز جمعیتی ، زمانی رخ می دهد که شهر دیگر ظرفیت نداشته باشد لذا تا زمانی که اهواز ظرفیت اسکان و ساخت و ساز را دارد لزومی ندارد در بیابان سرمایه گذاری کنیم و خانه بسازیم. در حال حاضر زمین های بسیاری در اهواز وجود دارد که بلاتکلیف مانده اند؛ مثل زمین هشتصد هکتاری که مورد اختلاف ارتش و شهرداری است و یا زمین صد و پنجاه هکتاری در کیانشهر و.....

در خصوص بافت فرسوده و احیای آن نیز همین موضوع صدق می کند. در بافت فرسوده ما چه اتفاقی افتاد؟ آیا نمی شد فکری کرد؟ متاسفانه 13 درصد بافت فرسوده کشور در استان خوزستان قرار دارد و باید چاره ای برای آن اندیشیده شود. در این شهرستان شانزده منطقه دارای بافت فرسوده و حاشیه ای، شناسایی شده اند که طبق برنامه چهارم و پنجم توسعه کشور قرار بود سالانه 10 درصد از این بافت ها بازسازی و احیا شود اما تاکنون این اتفاق نیفتاده است. ارگان‌هایی همچون شهرداری و معاونت عمرانی استانداری می‌توانند نقشی بسیار موثری در زمینه احیاء بافت‌های فرسوده داشته باشند. استانداری، شهرداری و اداره راه و شهرسازی به عنوان ارگان‌های متولی، باید با تشکیل ستاد بازآفرینی بافت های فرسوده در استان و برگزاری جلسات مربوطه به بازسازی این بافت‌ها کمک کنند. مسکن سرمایه ملی تک تک ما ایرانیان به شمار می رود ولی متاسفانه این سرمایه گذاری بزرگ در بیابان ها انجام شده و بلا استفاده مانده است. با این وجود باید کمک شود که این پروژه ها به نتیجه برسد. انتظار می رود استاندار در این زمینه ضمن استفاده از نظرات دانشگاهیان ، نخبگان و صاحبنظران ، شرایطی را ایجاد نماید تا بخش خصوصی ترغیب به ساخت و ساز در این مناطق شوند و جذابیت ها و انگیزه لازم برای ساکن شدن مردم در این شهرها ایجاد شود.

زمانی متوجه شدیم که جانمایی مسکن مهر در اهواز نامناسب است که کار از کار گذشته بود. در گام اول باید مطالعاتی در این خصوص صورت می گرفت و بعد به فکر ساخت و ساز در شهرهای جدید می افتادیم نه اینکه جایی را بسازیم بعد ببینیم حالا خوب است یا نه. مردم ما عاقل هستند و حساب کتاب سرشان می شود و می دانند در چه بخشی پول هایشان را هزینه کنند تا بتوانند به سود برسند. از این رو فکر نمی کنم بتوان قبل از ایجاد انگیزه و رغبت کسی را راضی کرد آنجا سرمایه گذاری کند و در نهایت مردم را در آنجا اقامت داد. اگر بهترین امکانات رفاهی، آموزشی، تفریحی و بهداشتی و سیستم حمل و نقل مناسب مثل اتوبوس های بی آر تی فراهم شود، قطعا دیگر نیازی نیست فرزند ما در طبقه دوازده سیتی سنتر مهزیار میان آهن پاره ها بازی کند ! راه حل صرفا این است که بخش خصوصی در کنار اساتید دانشگاهی و صاحبنظران و همچنین جامعه رسانه ای به تشویق مردم بپردازند تا در شهرهای جدید ساکن شوند و این امر زمانی محقق می شود که زیرساخت ها مهیا شود.

با وجود رکود در بازار مسکن، هنوز هم شاهد تقاضای ساخت و ساز هستیم ولی متاسفانه بانک ها تولید در بخش مسکن را فلج کرده اند. این گونه به نظر می رسد که سیستم بانکی به صنعت ساختمان سازی علاقه ندارد و همین موضوع باعث شده که 1200 رشته شغلی دیگر حول محور مسکن ، آسیب ببینند. فکر می کنم یکی از دلایل عدم توسعه اقتصادی کشور و رکود فعلی ، عدم رونق در حوزه مسکن و تولید است.

بانک مسکن به عنوان بانک تخصصی بخش مسکن در سال های اخیر انحصاری شد و کاری کرد که صنعت مسکن در کشور فلج شود ؛ به گونه ای که در بهترین شرایط بیش از 25 درصد سود در بخش مسکن سودآوری ایجاد نشد در حالی که بانک ها با سود 33 درصد تسهیلات پرداخت می کنند. همچنین  در یک سال گذشته 55 درصد کاهش صدور پروانه بهره برداری مسکن داشتیم که نشان از رکود بخش مسکن دارد.

در کنار این موارد ، باید به این موضوع توجه داشت که می توان در کشور سالانه یک میلیون و دویست هزار واحد مسکونی ساخت و این نشان می دهد که بازار ، نیازمند مسکن است و تا شرایط را مهیا نسازیم و سیستم بانکی اینگونه است به نتیجه دلخواه نخواهیم رسد. نبود نظارت بر عملکرد سازمان نظام مهندسی نیز از دیگر معضلات این بخش است. در پنج سال گذشته هیچ نظارتی بر این سازمان نشده و تمام نرخ های تعیین شده از سوی این سازمان بدون قیمت گذاری صورت می گیرد. این سازمان می توانست سازمان توسعه ای و بازوی محکم در کنار استانداری و شهرداری ها باشد اما به یک بنگاه اقتصادی تبدیل شده به گونه ای که درآمد این سازمان در دو سال گذشته از 130به 280 میلیارد ریال رسیده است.

متأسفانه ، جامعه مهندسي و مردم رضايت مطلوبي از فعاليت‌هاي اين سازمان ندارند و بايد با اصلاحات جديد اعتبار بيشتري به اين سازمان داده شود. ما به اين بررسي نقد داريم و اگر قرار بود اصلاحات قانوني سازمان در مجلس رسيدگي مي‌شد بايد پاسخگويي سازمان‌هاي نظام‌مهندسي را دنبال مي‌کرد، اين در حالي است که پاسخگويي نظامات مهندسي در شأن مردم ما نيست. ارتقاي کيفيت ساخت‌ و ساز به فراموشي سپرده‌ شده است در حالي‌که در اصلاحات جديد مسائل مهم‌تري را مي‌توانستند پيگيري کنند. مثلاً مشخص شود جايگاه جامعه مشاوران در ذات اين قانون کجاست؟ يا جايگاه جامعه پيمانکاران کجاست؟ من به‌عنوان نماينده طيف انبوه‌سازان مي‌پرسم آيا کشور ايران را جامعه انبوه‌سازان، پيمانکاران و مشاوران آباد کردند يا سازمان‌هاي نظام‌مهندسي؟ وزارت راه و شهرسازی اهتمام ویژه ای به تدوین آیین نامه دارد که بر اساس آن دیگر به مجری ذیصلاح و سازمان نظام مهندسی نیازی نیست.

 به گفته وزير راه و شهرسازي اين واسطه‌گري مالي سازمان نظام‌مهندسي درواقع ريشه انحرافاتي است که رخ‌داده، چون اين واسطه به‌جاي اينکه تنظيم‌کننده روابط باشد و نظارت کند و اگر انحرافي ديد جلويش را بگيرد، خودش واسطه مالي است. سازمان نظام‌مهندسي و ساير نهادها به‌جاي اينکه نقش تنظيم‌کننده قواعد و اجراي قانون را داشته باشند چون وارد تجارت شده‌اند قابليت اعتمادشان را از دست دادند. حال سؤال اينجاست که آيا بزرگ‌ترين تشکل صنفي ساختماني در سال جديد نياز به دگرديسي دارد؟ 

یکی دیگر از مشکلات بخش مسکن در کلانشهر اهواز ، حذف پارکینگ منازل بود. از سال 72 تصمیم گرفته شد پارکینگ منازل برای استفاده از تمام ظرفیت زمین حذف شود اما پولی که مابه ازای ساخت پارکینگ به صندوقی شهرداری واریز شد سرانجام آن مشخص نشد و جالب آنکه خبری هم از ساخت پارکینگ نشد! در رابطه با تسهیلات جدید و وام مسکن نیز تصور بنده بر این است که بانک مرکزی به نتیجه دلخواه نمی رسد و این طرح با شکست روبه رو خواهد شد. اما نکته جالب این طرح جدید این است که انحصار طلبی تسهیلات مسکن از زیر نظر بانک مسکن خارج می شود  و بانک های دیگر نیز می توانند تسهیلات مسکن در زمینه ساخت و ساز بدهند.

مسکن حمایتی نیز از دیگر طرح های وزارت راه و شهرسازی است و مطالعات خوبی در رابطه با آن صورت گرفته است و امیدواریم برای سه دهک پایین جامعه ، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد و بهزیستی وارد عمل شوند نه اینکه شاهد دلال بازی و رشد قارچ گونه بنگاه های املاکی باشیم که بعضا باعث گرانی مسکن شده اند.

فرامرز احمدی نژاد نائب رئیس اتاق بازرگانی اهواز از دیگر مدیران حاضر در این نشست بود. احمدی نژاد در این رابطه بر کیفیت ساخت و ساز و ایجاد برند بر اساس ذائقه مردم تاکید کرد. وی علاوه بر پرداخت به موضوع مسکن مهر اهواز و اشاره به وضعیت و جانمایی آن ، به مباحثی همچون فرهنگ سازی ، لزوم ایجاد جذابیت در شهرهای جدید و .... پرداخت که در ذیل بدان اشاره می شود:

در بخش مسکن ، انبوه سازان به کیفیت تولید توجه نکرده اند باید در این زمینه ذائقه سازی و آن را به برند تبدیل کرد. در ساخت مسکن باید جذابیت وجود داشته باشد و این جذابیت برای هر دو طرف تولید کننده و متقاضی است. ایجاد جذابیت در ساخت مسکن باید منطبق با خواست متقاضیان و با توجه به توان مالی آن ها باشد و این تجربه ای است که در دیگر مناطق کشور لحاظ می شود. شاید یکی از دلایل اینکه ما نقد می کنیم خرابی های بیش از اندازه ای ست که باید فکری برای رفع آن ها شود و جا دارد از روزنامه فرهنگ جنوب بدلیل برگزاری چنین نشستی تشکر کنم و ای کاش این نشست ها قبل از تصمیم گیری برای جانمایی مسکن مهر در اهواز برگزار می شد تا در آزمون  و خطا مشکلات این چنینی را رفع و نمی گذاشتیم چنین گرفتاری هایی بوجود می آمد.

در حال حاضر، مهمترین مشکل مسکن مهر خوزستان در شهرستان اهواز است. از جمله ایرادات مسکن مهر اهواز ، فاصله نسبتا زیاد آن با اهواز است و همین دلیلی شده تا مردم استقبال چندانی از آن نکنند.  افراد زیادی هستند که محل کار و یا دفترشان در مرکز شهر اهواز است و عملا جای پارک خودرو برای آن ها وجود ندارد اما در تهران این گونه نیست. شما در نظر بگیرید فردی در کرج زندگی می کند ولی کار او در تهران است و تمامی وسایل حمل و نقل سریع و آسان و ارزان قیمت برای رسیدن به محل کار در اختیار او قرار رگفته است.

خوشبختانه در تهران فرهنگسازی خوبی صورت گرفته و مردم می دانند برای فرار از آلودگی و گرانی مسکن مجبور هستند در شهرهای اطراف تهران زندگی کنند، اما اشتباه استراتژیک مسئولین خوزستان و ارشد کشور این بود که مردم را نتوانستند قانع کنند به این دو شهر بروند. اینکه خواسته باشیم فردی را قانع کنیم به شیرین شهر برود و آنجا ساکن شود را چگونه می توان بدست آورد، فکر می کنم تنها راه این است که پرسنل و کارگران شرکت های نیشکری را بتوانیم به این مهم تشویق کنیم زیرا می توانند به راحتی به محل کار خود بروند.

قنبرعلی زنگنه رئیس اتحادیه مشاورین املاک اهواز نیز در این نشست حول محور مسکن و ساخت و ساز سخنانی بیان کرد. عمده مباحث زنگنه بر سهم وام های مسکن اختصاص پیدا کرد و راه حل عملی و عملیاتی خود را نیز در این رابطه بیان نمود که در ذیل می آید:  

در کشورهای جهان 80 درصد ارزش خانه به صورت وام و مابقی از سوی مصرف کننده تامین می شود و تنها بیست درصد قیمت خرید مسکن را مصرف کننده پرداخت می کند اما در کشور ما این قضیه برعکس است و 60 میلیون تومان وامی که در اهواز به این منظور تعلق می گیرد به هیچ وجه کافی نیست و صرفا می توان با آن یک قبر در علی بن مهزیار خریداری کرد و این واقعا تاسف بار است ! از این رو باید طرز فکر پرداخت وام مسکن تغییر یابد و به نحوی وام پرداخت شود که بتواند 80 درصد قیمت یک ملک را تامین کند، آن هم با بهره کم و دراز مدت.

یکی از ایراداتی که همگان به شیرین شهر و شهر رامین برای ساخت مسکن مهر می گیرند جانمایی اشتباه است، اما کافی است به دو استان اصفهان و تهران نگاه کنید؛ هم جانمایی خوب بوده و هم ابزارهای تشویقی و هم اینکه امکانات رفاهی در این شهرها فراهم شده است. از این رو فکر می کنم اگر کسی برود در زرگان و شیبان و... خانه بخرد بهتر از این است تا برود در شهر رامین خانه خریداری کند.

در مناطقی که مسکن مهر اهواز ایجاد شده ( شهر رامین و شیرین شهر) چه امکاناتی به آن اختصاص داده شده است؟ باید برای خرید مسکن امکانات و یک سری جذابیت ها وجود داشته باشد. شما توجه نمایید که در شیرین شهر حتی برای تردد به شهر ، مشکلاتی وجود دارد و ایاب و ذهاب آن نامشخص است. ضمن آنکه باید این را هم مد نظر قرار داد که فضای تفریحی، درمانی، رفاهی، خدماتی و حتی خرید و فروش در آنجا شکل نگرفته است.

 یکی از بزرگترین مشکلات استان خوزستان ، سیستم فاضلاب و یا تصفیه خانه های فاضلاب است و به طور قطع و یقین در دو سال آینده این معضل گریبان بسیاری از شهرهای خوزستان را می گیرد. در مرکز استان و در منطقه کیانپارس آن قدر ساخت و ساز بدون پارکینگ در مجتمع های تجاری و ... بالا است که طبیعتا در آینده ای نزدیک با مشکلات فراوانی در این منطقه روبرو می شویم و در این خصوص تاکنون نه شهرداری و نه نهاد دیگری برای رفع این معضل چاره اندیشی نکرده است. شهرداری و سازمان نظام مهندسی در صورت اجازه ساخت در تراکم صد در صدی باید به فکر تامین پارکینگ هم باشند.